マンション価格下落　なぜ多くの人は気付かない？

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都市部のマンション価格は下げている

2026年2月に次の記事をアップしたように日本の東京湾岸部のタワーマンションについては2026年初旬から下落がスタートしています。

上昇から反転下落開始したきっかけの一つは、中国人の投資家が買いから売りに転じたことです。
金利上昇も不動産価格の下落圧力です。

こうして日本の都市部、特に都心のマンション価格はバブル相場が天井を打ち、下落に転じ始めていますが、一般の人は不動産の下落に気付きません。
株などの相場はリアルタイムに価格が分かるのに不動産相場はリアルタイムに見えないからです。

その理由の詳細を知っておくことは不動産に関する基本のリテラシーです。

不動産の下落に気付かない理由

 不動産価格が分かりにくいのは次のような理由があるからです。

 ・地元の不動産売買仲介業者しかわからない（リアルタイムデータの取得が難しい）

・売値と成約価格に差がある

・調査日と発表日に時間差がある　公的な価格指標は数カ月〜1年以上遅れる

・物件価格なのか㎡単価なのか　一般に広い物件ほど㎡単価は安くなる

・地域差が激しい・都心中心部の話かそれ以外の話なのか

・新築と中古では市場が少し異なる

・YouTubeやSNSでは「いつでも買い」のバイアスが入る

 以上の理由から報道のヘッドラインだけでは判断できません。

 同じ調査会社の同じ日の発表に
「都心のマンション価格が4カ月連続で下落」
「首都圏の中古マンション価格は前年比3割近い上昇」
という内容で報道されました。

これを見ても基礎知識がないとマンション価格が上昇しているのか下落しているのか分かりません。
一般の人が不動産下落に気付くのは、かなり遅れます。

不動産価格は地域によってまったく違う

日本全体で見ると、地価は1990年のバブル期のピークを大きく下回ったままで、地方では今も下落が続く地域があります。
ただし、公示地価の全国平均は2022年から上昇に転じ、2026年まで5年連続の上昇でした。

一方で都市部のマンション価格は急騰し、都心では現在、下落に転じ始めています。
同じ東京都で港区が急騰してきた時でも多摩地区の西部では下落していたエリアもあります。
地域によってかなり相場トレンドが異なるのが不動産価格です。 

不動産価格を知っているのは誰か

不動産価格を知っているのは、そのエリアの不動産売買仲介業者です。
不動産鑑定士が価格を知っていると思う人も多いかもしれませんが、鑑定評価は過去の取引事例などをもとに行うため、足元の相場の変化は地元の売買仲介業者のほうが早くつかんでいます。

但し、売買仲介業者でも地域差が大きいので、地元の相場しか分かりません。
同じ東京でも港区の業者に多摩地区西部の価格を聞いても分からないということです。

売値と成約価格に差がある

私たちが広告などで見る不動産価格は売主の希望価格ですが成約価格は売値から下がることが多いです。

実際にいくらで成約したのかは
売買仲介した不動産業者か
売り主・買主の当事者しか正確にはわかりません。

不動産売買仲介業者は、専任媒介契約などの場合、成約したことをレインズ（REINS）というデータベースに登録する義務があります。
（一般媒介契約には義務がありません） 

ただし、私の実務上の感覚では、価格が下がっている局面ほど成約価格が登録されにくくなり、実態を把握するのが難しくなります。
不動産業者が成約価格の下落を明らかにしたくないからです。

なお、一般の人でも、レインズの成約事例の一部は「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、国の取引価格データは国土交通省の「不動産情報ライブラリ」にて無料で確認できます。
広告の売り出し価格だけで判断するより、はるかに実態に近づけます。

不動産価格が下落トレンドの時は売値と成約価格の差が開いていきます。

データから価格のトレンドを見る

不動産バブルだった都市部のマンションについては
売主の希望価格は上昇している一方で、
実際の成約価格は横ばいから下落という状態が現状です。

売り出し価格が上昇し、成約価格が下がることを、不動産業界用語で「ワニの口が開く」と言います。 

この下落相場で起きるのは、価格下落の前に、成約件数減少と売り物件増加です。

2026年9月の東京都では、
成約件数が前年比30.1％減少し、
在庫件数は前年比30.7％増加しています。

エリアによって売主の希望価格と成約価格の差も異なります。

バブル的に上昇していたエリアほど、売り手と買い手の価格差が大きく、在庫も急増しています。

都心3区（千代田・中央・港）では在庫が前年比64.8％増え、売り出し価格と成約価格の差は6000万円を超えました。 

公的な価格指標は遅れて出てくる

公的な土地価格である公示価格（地価公示）は、毎年1月1日時点の価格が3月に公表されます。
年1回の調査なので、相場の変化が反映されるまで最長で1年以上かかることを知っておくと良いでしょう。　*1

また、公示価格は土地の価格で、マンションの価格そのものではありません。

マンションについては国土交通省の「不動産価格指数」が毎月公表されていますが、こちらもおよそ3カ月遅れの数字です。

 YouTubeやSNSでは「いつでも買い」のバイアスが入る

不動産業界の人がコメントする時には、実態をそのまま伝えるのではなく、目的があることが多いです。
特に、不動産業界と株業界では「いつでも買い」と言いたい人が多いので、どうしてもバイアスがかかった情報が多いです。 

不動産を売る時の注意点

プロの不動産業者でもやってしまう間違いがあります。
それは不動産価格が下落トレンドの時に常に実勢価より高めの売り出し価格を設定してしまうことです。

売れそうで売れない、半年くらいして価格を下げる
実勢価格はもっと下げているので、やはり売れない
半年してから値下げするがやはり売れない
これを何年も続けるのです。

早めに実勢価格に合わせたほうが、値下げを繰り返すよりも、結果的に高い価格で早く売却できるのです。

不動産を買う時の注意点

売り出し価格に対して値下げ交渉が可能であることが多いので交渉するのは良いと思います。

変動金利で買う場合は将来の金利上昇を想定しておくことが重要です。
固定金利で買う場合はフラット35を利用することをお勧めします。 
フラット35は返済期間中の金利が完全に固定されます。

一方、一般的な銀行の固定金利型ローンは、契約内容によっては、金融情勢が大きく変わった場合に金利を見直せる条項が入っていることがあるからです。
ただし、フラット35の金利は申込時ではなく融資実行時の金利が適用されます。
また、2026年10月の最低金利は3.83％と過去最高で、変動金利より大幅に高い水準です。

返済総額の違いも比べたうえで選ぶ必要があります。

次の記事を参考にしてください。 

また、過去のバブルでは崩壊に気付かない人が多く、収入は高くても不動産の相場に詳しくない人が、最後に高値で買ってしまう例が目立ちました。
医師などの高所得層が営業の標的になりやすいのはそのためです。

不動産業者から「節税対策」「インフレ対策」というセールストークでの売り込みが強くなるのが下落に転じた今の時期です。 

参考
 *1公示価格が1年遅れになるのは
「評価基準日が1月1日であること」と
「厳密な鑑定・集計に数ヶ月の時間がかかること」
によるタイムラグが原因です。