お得な物件とは？

お得な物件とは？

今回は、お得な物件について説明していきます。今の時期にお得な物件を手に入れるには、以下の方法がもっとも賢いです。

・相場よりも安い物件を購入
・低金利で購入

ワンポイント～金利を交渉しよう～

まずは、金利を交渉しましょう。すでにローンを組んでいる方で、「ちょっと金利が高いな」と思う方は、銀行へ金利の引き下げ交渉をすることで金利を下げられる可能性があります。

銀行の借り換えも良いのですが、銀行を変えると金利は下がるものの、ローン年数が低くなったり、今借りている銀行に手数料を払わないと借り換えられないということがあったりと、リスクもあります。今借りている銀行へ引き下げ交渉をして、金利が0.5%下がった事例もありますので、是非チャレンジしてみてください。

相場よりも安い不動産の見つけ方

ここからは、相場よりも安い不動産の見つけ方について説明していきます。

①業者の損切り物件を狙う

ここで押さえておきたいポイントは、以下の3つです。

・特に決算期前が安くなる
・業者は常に物件を買って売り続けなくてはいけない
・中には大きく損切る物件もある

業者は、銀行からの融資等の関係から、常に物件を買って売り続けなくてはいけない宿命なので、決算期の3月は特に焦ります。

1件事例を紹介しますと、ペアヒルズ大和田という物件は、価格460万円が196万円まで下がりました（57％引き）。これは、表面利回り31.84％、実質利回り27.61％です。実際は、賃料が高めで空室だったためもう少し低くなりますが、今の時代にこんなに高い利回りで買える物件は、業者の損切り物件以外ありません。

②業者と仲良くなって未公開物件を紹介してもらう

ここで押さえておきたいポイントは、以下の2つです。

・賃貸管理会社は売買情報を持っている
・大手不動産業者は自社のホームページに公開

ここで注意していただきたいのは、未公開物件というのは魅力的ですが、必ずしも安いとは限らないということです。未公開物件の情報を持っている会社は、賃貸の管理会社です。その理由は、自分が管理している大家さんが、例えば相続でお金が必要になってやっぱり売りたいという時に相談するのは管理会社になるからです。

また、大手不動産業者が自社のホームページに公開しています。例としては、三井不動産リアルティのサイトなどに掲載されています。未公開の期間は約1週間くらいです。ただ、1棟のマンションやアパートについては、表に出てきません。理由としては、表に出すと売れなくなってしまうからです。よって、そのような物件は常に未公開にしています。

③上級者編

これは、価値を高めるというところがポイントになります。

・無道路地：隣地を買って無道路地を解消
・底地：借地権を買えれば所有権になり価値が増大
・融資が付きづらい不動産を値切って現金で購入（検査済み証がない、違法建築等）

無道路地とは、接道義務を満たしてない土地のことを指します。無道路地は接道義務を満たせないので、隣地を買うことで無道路地が解消される場合があります。

底地とは、借地権が付着している土地のことを指します。底地は、借地権を買えれば所有権になり価値が増大します。底地価格は、更地価格の10%程度です。底地を買った上で将来借地権を買えば完全所有権となるため、10％から100％に価値が増大します。

コンプライアンスの問題で検査済証がない建物や、違法建築をしている建物など、融資が付きづらい不動産は、現金を持っていれば値切って購入することも可能です。

売り急ぎ物件を探す

売り急ぎ物件を探すことも重要です。売り急ぎ物件は、以下のような条件から発生してきます。

①相続が発生したため、すぐに現金が必要
②離婚による財産分与のため、すぐに現金が必要
③ローンの支払いが厳しいので、多少安くてもすぐに売却したい
④任意売却物件
⑤その他競売、公売物件
⑥成年後見人、相続財産管理人が付いている物件（瑕疵担保責任免除、ローン特約条項なしのため安い、業者価格）

①～④については、抵当権が外れないと売却できないので、注意が必要です。⑤の公売物件とは、固定資産税などの税金が払えない場合に税務署が差し押さえて、売りに出す物件のことを指します。こちらは、税務署のホームページに購買情報が掲載されています。

⑥の成年後見人、相続財産管理人が付いている物件は、今まで業者しか買えませんでした。理由としては、瑕疵担保責任が免除であったり、ローン特約条項が付いていなかったりしたためです。上記に加えて、業者価格なので安いのですが、個人間売買は基本的に認められていないので業者に入ってもらう必要があります。また、瑕疵担保責任が免除・ローン特約条項がつかないので、現金でしか購入ができません。

競売物件の探し方

競売物件は、WEBサイト上に不動産競売物件情報サイトが出ており、そこで探すことができます。競売物件を探す際に押さえておくべきポイントは以下の4つです。

・所有者等による占有、滞納管理費は買受人が引き継ぐこと、リフォーム費用などは買受人が負担するなどのリスクあり
・通常は市場価格よりも安いが、物件によっては高い場合もあるので要注意
・建物の内部を見ることはできない
・３点セット（物件明細書、現況調査報告書及び評価書等）を理解する必要あり

リスクありますが、時期によってとても安い物件もあり、見る分には面白いので是非サイトをのぞいてみてください。

不動産流通の仕組み

ここでは、不動産流通の仕組みについて説明していきます。不動産は、情報の非対称性が大きい業界で、情報が表に出てきません。出てきている物件にはあまり価値がなく、皆さん非公開物件に価値を感じています。

不動産には、売主と買主がいます。そして、それぞれに仲介業者がいます。ここで手数料3%プラス6万円を買主は仲介業者に払い、売主も決まったら仲介業者に払うという仕組みになっています。売主が仲介業者に頼むと、仲介業者は公告をレインズに載せなくてはいけません。

その中で問題となっているのが、「囲い込み」の問題です。売主側の仲介業者が、買主との両手狙いを目標として、他社に情報を公開しない事が発生しているのです。最近ではそれも難しくなってきていますが、なくなりません。三井不動産や住友不動産販売など大手不動産会社の仲介手数料のパーセンテージが公開されていますが、だいたい5%くらいです。どういうことかというとほとんどが両手で取引をしているのです。

媒介契約の種類

売主が業者に頼む時の媒介契約は、3種類あります。これが一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約になります。の専属専任媒介契約というのはほとんど利用されておらず、実際は一般媒介か専任媒介かのどちらかになります。こちらは内容が大きく異なります。

例えば契約の有効期間については、一般媒介契約は有効期間がありません。一般媒介契約というのは、売主が複数の不動産業者へ売却の依頼をすることができるので、契約の有効期間はありません。一方で、専任媒介契約の契約期間は3カ月以内、専属専任媒介契約の場合も3か月以内です。

自己発見取引というのは、自分で売主を見つけることを指します。自分で売主を見つける自己発見取引は、専任媒介契約ではできません。つまり、自分でお客さんを見つけてきても仲介手数料を払わなくてはいけないのです。また、他業者に依頼をするのは、一般媒介契約しかできなくなっています。

依頼者への報告義務に関して、一般媒介契約はないのですが、専任媒介契約は2週間に1回以上、専属専任契約は1週間に1回以上あります。また、レインズへの登録義務にも違いがあります。一般媒介契約は、登録義務はありませんが、専任媒介契約は7日以内の登録、専属専任媒介契約は5日以内の登録が義務付けられています。

最初は専任媒介がおすすめ

最初は、専任媒介をおすすめします。その理由としては、そうしないと業者が一生懸命営業してくれないからです。一方で、先ほどの囲い込みの危険性があります。また、会社に営業力がないと買い手が見つからないというデメリットもあります。最初は専任媒介で頼み、決まらなければ期限が来た段階(3か月間)で、一般媒介に変えるのがいいかと思います。

物件の選択方法

ここでは、物件の選択方法について説明していきます。まず、できることは机上でやってしまいしょう。以下の順序で進めていくことをおすすめします。

①気に入った物件を見つける
②ストリートビューで物件外観、駅周辺、物件までの道のりをチェック
③物件の相場、賃料相場を検索

この方法でいい物件を見つけて実際に買う場合には、現地に行くことが必要です。また、物件の賃料相場は必ず検索しましょう。実際の例を用いて説明していきます。

キャッスルマンション相武台という物件が少し前に売り出されていました。340万の物件ですが、280万まで割引されました。そうすると 実質利回り10.33%(表面利回り14.14%)になります。月額賃料3.3万円で、オーナーチェンジなのでこの時点で入居者がついていました。ストリートビューでマンションを見るとタイル張りできれいです。4階建てなのでエレベーターもありません。築年数は25年です。ストリートビューで駅前を見ると、繁華性があります。マンションの周辺にもコンビニやスーパーもあり、便利だなということがわかります。

次に賃料相場を見てみると、何件か同じマンションの中で賃貸が出てきます。同じ面積の部屋かどうかをまず調べて、同じ広さの部屋と賃料を比較していきます。この時に、管理費込みかどうかを確認することを忘れないでください。

最後に、乗降客数を確認します。数年前と比較すると、少し下がっていることがわかります。

これらの内容から、総合的に判断をしていきます。